Мошенничество с недвижимостью в 2025: 5 схем обмана и как защититься
Краткий ответ: В 2025 году мошенничество с недвижимостью эволюционировало: deepfake-звонки «от нотариуса», поддельные доверенности через взлом Госуслуг, двойные продажи с блокчейн-подделками. Ущерб в России — 8,3 млрд ₽ (МВД РФ, 2024). 3 шага защиты: проверка документов через Росреестр (400 ₽), обязательная нотариальная сделка для объектов >10 млн ₽, оплата только через банковскую ячейку или эскроу-счёт.
(Источники: Статистика МВД РФ за 2024 год, Росреестр, аналитика WAYLEX)
Кто работал над статьёй
Автор: Редакция NowThis.ru
Экспертная проверка: Оксана Присяжная
Должность: Управляющий партнёр юридической фирмы «Присяжная и Партнёры», CEO WAYLEX.RU, CTO Opus Digital (автоматизация бизнеса с AI)
Опыт: 17+ лет в юриспруденции (97% выигранных арбитражных дел, 350+ кейсов), 15+ лет в финансовом консалтинге
Экспертиза: Сделки с недвижимостью, защита от мошенничества, арбитражные споры
Контакты: info@nowthis.ru, Профиль в MAX
Почему мошенничество с недвижимостью в 2025 году стало опаснее
В 2024 году в России зафиксировано 12 400 жертв мошенничества с недвижимостью, ущерб составил 8,3 млрд ₽ (данные МВД РФ). Мошенники используют искусственный интеллект, подделывают документы через взлом Госуслуг, применяют социальную инженерию. Особенно опасны:
- Deepfake-звонки — ИИ-клоны голосов нотариусов и риелторов
- Фишинг-сайты — копии Росреестра и Госуслуг для кражи данных
- Двойные продажи — продавец регистрирует несколько сделок одновременно
- «Временное расстройство психики» — схема с отменой сделки через суд
- Фейковые агентства недвижимости — исчезают после получения предоплаты
Кейс из практики WAYLEX: Клиентка из Москвы чуть не потеряла квартиру за 12 млн ₽. Продавец оформил доверенность на «племянника», который оказался мошенником. Сделку остановили за 2 дня до регистрации — нотариус проверил доверенность через notariat.ru и обнаружил подделку. Убыток предотвращён: 12 млн ₽.
5 главных схем мошенничества с недвижимостью в 2025 году
Схема 1: Deepfake-звонки от «нотариуса» или «риелтора»
Как работает: Мошенники используют ИИ для клонирования голоса реального нотариуса или сотрудника агентства. Звонят покупателю: «Срочно внесите аванс на счёт, иначе сделка сорвётся». Жертва переводит деньги на фейковый счёт.
Как защититься:
- Не переводите деньги по телефонным звонкам
- Перезвоните по официальному номеру из реестра нотариусов (notariat.ru)
- Требуйте видеоподтверждение в мессенджерах
Схема 2: Поддельные доверенности через взлом Госуслуг
Как работает: Мошенники взламывают аккаунт владельца квартиры на Госуслугах, оформляют доверенность на продажу через МФЦ. Продают квартиру, пока настоящий собственник в отпуске.
Статистика: В 2024 году зафиксировано 3 200 случаев фальшивых доверенностей (Росреестр).
Как защититься:
- Включите двухфакторную аутентификацию на Госуслугах
- Проверяйте доверенности через реестр нотариусов (notariat.ru/reestr-doverennostey)
- Запросите у продавца оригинал паспорта (не копию!)
Схема 3: Двойные продажи с «блокчейн-гарантией»
Как работает: Продавец регистрирует квартиру в Росреестре на одного покупателя, но параллельно оформляет вторую сделку через фейковую блокчейн-платформу. Обе стороны думают, что купили квартиру.
Статистика: В 2024 году выявлено 1 840 случаев двойных продаж (МВД РФ).
Как защититься:
- Проверяйте выписку из ЕГРН на сайте rosreestr.gov.ru (стоимость: 400 ₽)
- Используйте только официальную регистрацию через Росреестр
- Оплачивайте сделку через банковскую ячейку или эскроу-счёт
Схема 4: «Временное расстройство психики» продавца
Как работает: После сделки продавец подаёт иск: «Я продал квартиру в состоянии невменяемости — требую отменить сделку». Суд назначает психиатрическую экспертизу, покупатель теряет квартиру и деньги.
Как защититься:
- Требуйте справку из психоневрологического диспансера (ПНД) перед сделкой
- Оформляйте сделку через нотариуса — нотариус проверяет дееспособность
- Фиксируйте состояние продавца на видео (с его согласия)
Схема 5: Фейковые агентства недвижимости
Как работает: «Агентство» создаёт сайт-клон известной компании, собирает авансы за подбор квартир, а потом исчезает.
Как защититься:
- Проверяйте ИНН агентства через nalog.gov.ru
- Читайте отзывы на независимых площадках (не на сайте агентства!)
- Подписывайте договор с печатью и реквизитами юрлица
3 обязательных шага для безопасной сделки с недвижимостью
Шаг 1. Проверка документов через официальные сервисы
Перед сделкой проверьте:
| Что проверяем | Где проверить | Стоимость |
|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН | rosreestr.gov.ru | 400 ₽ |
| Доверенность продавца | notariat.ru/reestr | Бесплатно |
| Паспорт продавца | мвд.рф/проверка | Бесплатно |
| Обременения (залог, арест) | rosreestr.gov.ru | Включено в выписку |
Итого: Полная проверка обойдётся в ~400 ₽ (только выписка из ЕГРН платная).
Шаг 2. Нотариальная сделка (обязательна для объектов >10 млн ₽)
С 2024 года по закону сделки с недвижимостью дороже 10 млн ₽ оформляются только через нотариуса (статья 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Что делает нотариус:
- Проверяет дееспособность продавца и покупателя
- Удостоверяет подлинность документов
- Регистрирует сделку в ЕГРН
- Гарантирует законность сделки
Стоимость: 0,5% от суммы сделки + 5 000 ₽ (фиксированный тариф).
Пример: Квартира за 15 млн ₽ → нотариус возьмёт 80 000 ₽ (0,5% × 15 млн + 5 000).
Шаг 3. Безопасная оплата через банк
Переводите деньги только через банковские инструменты:
- Банковская ячейка — продавец получает деньги только после регистрации сделки в Росреестре
- Эскроу-счёт — деньги заморожены на счёте, пока не завершится сделка (обязателен для ипотеки в новостройках с 2024 года)
Никогда не переводите деньги:
- На карту физлица (даже если это «продавец»)
- Наличными без расписки и свидетелей
- Через онлайн-кошельки (Qiwi, ЮMoney и т.д.)
Кибербезопасность: как защитить аккаунты
Угроза 1: Взлом Госуслуг и оформление фейковых доверенностей
Как защититься:
- Включите двухфакторную аутентификацию (2FA) на Госуслугах
- Не используйте одинаковые пароли для разных сайтов
- Регулярно проверяйте историю входов в личный кабинет
Угроза 2: Фишинг-сайты, маскирующиеся под Росреестр
Как распознать:
- Настоящий сайт Росреестра: https://rosreestr.gov.ru (домен .gov.ru обязателен!)
- Фейковые сайты используют домены типа rosreestr.com, rosreestr.ru/proverka и т.д.
- Проверяйте SSL-сертификат (замочек в адресной строке браузера)
Угроза 3: Перехват платежей через поддельные реквизиты
Как защититься:
- Звоните в банк продавца и сверяйте реквизиты по телефону
- Не переводите деньги по реквизитам из email или мессенджеров
- Используйте только банковскую ячейку или эскроу-счёт
Что делать, если вы стали жертвой мошенничества
- Напишите заявление в полицию (через мвд.рф или лично в отделение)
- Подайте иск о признании сделки недействительной (срок: 3 года с момента обнаружения мошенничества)
- Заблокируйте регистрацию в Росреестре (через личный кабинет на rosreestr.gov.ru)
- Обратитесь к юристу (шансы вернуть деньги — 12-18% при наличии доказательств)
Кейс WAYLEX: Клиент из Санкт-Петербурга купил квартиру через фейковое агентство за 8 млн ₽. Мы помогли:
- Подали иск о мошенничестве (статья 159 УК РФ)
- Заблокировали регистрацию в Росреестре
- Вернули 6,5 млн ₽ через арест счетов мошенников
Результат: 81% суммы возвращено, дело передано в суд.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Сколько стоит полная проверка квартиры перед покупкой?
Ответ: Выписка из ЕГРН — 400 ₽, проверка доверенности — бесплатно, проверка паспорта — бесплатно. Итого: ~400 ₽. Для квартиры за 5-7 млн ₽ рекомендуем также юридическую экспертизу (~20-30 тыс. ₽).
Вопрос: Можно ли оспорить сделку, если продавец утверждает, что был невменяем?
Ответ: Да, но если у вас есть справка из ПНД и видео с продавцом, суд встанет на вашу сторону. Без этих документов риск потерять квартиру — 30-40%.
Вопрос: Нужен ли нотариус для квартиры за 8 млн ₽?
Ответ: По закону — нет (обязательно только для сделок >10 млн ₽). Но мы рекомендуем нотариальное оформление для всех сделок дороже 5 млн ₽ — это снижает риск мошенничества на 90%.
Вопрос: Что делать, если риелтор требует аванс на карту физлица?
Ответ: Это признак мошенничества. Легальные агентства работают через договор с юрлицом. Проверьте ИНН компании на nalog.gov.ru и требуйте счёт от юрлица.
Вопрос: Каковы шансы вернуть деньги после мошенничества?
Ответ: Если есть доказательства (переписка, платёжные документы, свидетели) — 12-18%. Без доказательств — менее 5%. Важно действовать быстро: подать заявление в полицию в течение 24-48 часов.
Выводы
Мошенничество с недвижимостью в 2025 году стало технологичнее и опаснее. Deepfake, поддельные доверенности, двойные продажи — схемы эволюционируют, но защита остаётся простой.
Главное:
- Проверяйте документы через rosreestr.gov.ru (400 ₽) и notariat.ru (бесплатно)
- Оформляйте сделки >10 млн ₽ через нотариуса (обязательно по закону с 2024 года)
- Платите только через банковскую ячейку или эскроу-счёт
- Включите 2FA на Госуслугах
- Не переводите деньги по звонкам или в мессенджерах
Нужна помощь с проверкой сделки или юридическая защита? В WAYLEX и Присяжная и Партнёры мы специализируемся на безопасных сделках с недвижимостью. Пишите на info@nowthis.ru или в MAX — проконсультируем бесплатно.
Источники
- МВД РФ — Статистика преступлений против собственности 2024
- Росреестр — Новости и аналитика рынка недвижимости
- Нотариат РФ — Реестр доверенностей
- WAYLEX — Кейсы по защите от мошенничества
- Consultant.ru — ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
📝 Материал подготовлен редакцией NowThis.ru
