Конец моратория на штрафы застройщикам: кто из девелоперов обанкротится в 2026 году
🔥 Быстрый ответ
Игра закончена.
С 1 января 2026 года правительство РФ не продлит мораторий на штрафы застройщикам за нарушение сроков сдачи. Это означает одно: каждый девелопер, который сорвёт сроки в 2026, сразу получает штраф. Плюс придётся платить за старые просрочки 2023-2024 годов. Сколько это? Если застройщик нарушил срок на 3 месяца, а ваша квартира стоит 20 млн₽, вы имеете право взыскать около 1 млн рублей. Умножьте на 1000 квартир в типичном муравейнике — получится 1 млрд₽ штрафов по одному проекту.
Масштаб проблемы:
- 19% проектов сдаются с нарушением сроков (официальная статистика)
- 132 тысячи дольщиков ждут квартиры с просрочкой
- 20% застройщиков находятся на пороге банкротства (оценка аналитиков)
- Старые долги по неустойкам — десятки миллиардов рублей (только у застройщика «Самолёт» — около 8-10 млрд₽)
Кого это коснётся в первую очередь: Девелоперы сегмента комфорт-класс с низким темпом продаж (5-10 сделок/месяц при плане 20+), зависимостью от семейной ипотеки (которая с 1 февраля 2026 станет адресной) и накопленными долгами по просрочкам 2023-2024.
Главная опасность (и вот тут начинается интересное): продажи сейчас падают, дешёвой ипотеки нет, цены поднимать дальше невозможно — а штрафы платить надо. Откуда брать деньги? Кредит на оплату штрафов банки вряд ли дадут. Значит — из прибыли. Если она есть.
Что делать дольщикам: Проверить застройщика по чек-листу (темп продаж, долги по неустойкам, зависимость от льготной ипотеки, проблемы с РНС). Если видите красные флаги — требовать выплаты неустойки через суд до банкротства девелопера. Детали ниже.
(Источники: официальное заявление правительства РФ, декабрь 2025; аналитика эксперта по недвижимости Виктора Зубика, канал «Смартинг про недвижимость»; данные Росстата по темпам сдачи жилья)
Не сами цифры — 19% проектов с просрочкой, 132 тысячи дольщиков в подвешенном состоянии. Нет. Поразило заявление правительства: «Полагаю, достаточно. И попрошу правительство подобного моратория не продлевать». Всё. Два года застройщики жили без штрафов — теперь игра заканчивается.
(Кстати, у меня самого застройщик «Самолёт» нарушил сроки на полтора года по ЖК «Прибрежный парк». Я выиграл суд в 2023, но деньги не получил до сих пор — мораторий. Теперь, видимо, получу только в 2027. Но это отдельная история, про которую я рассказывал в материале «Как взыскать неустойку с застройщика: личный опыт и судебная практика».)
За 20+ лет работы с недвижимостью (от сопровождения сделок до защиты дольщиков в банкротствах) я научилась одному: рынок всегда находит способ выжить, но не все игроки доживают до следующего цикла. И сейчас мы стоим на пороге волны банкротств в сегменте комфорт-класса. Почему? Давайте разбираться.
Мораторий не продлят: что это означает для застройщиков
Два года без штрафов закончились.
С марта 2024 по декабрь 2025 действовал мораторий: застройщик мог нарушить срок сдачи на полгода, год, полтора — и не платить ни копейки неустойки. Федеральный закон 214-ФЗ (который обязывает выплачивать 1/150 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки) был заморожен. Зачем? Официально — для поддержки девелоперов в условиях роста ставок и дорогого проектного финансирования.
Что менялось: Раньше (до моратория) застройщик платил огромные неустойки. Пример: квартира 10 млн₽, просрочка 3 месяца, ключевая ставка 16% → неустойка около 480 тыс₽. Во время моратория — 0 рублей. С января 2026 — снова 480 тыс₽ (или больше, если ставка не снизится).
И вот тут начинается самое интересное. Правительство официально заявило устами вице-премьера Марата Хуснуллина: «На текущий момент около 19% проектов сдают с нарушением сроков. Это 132 тысячи дольщиков. Мы приняли решение — больше продлевать мораторий не будем. Со следующего года, если будут сорваны сроки, застройщикам придётся платить штраф».
«Единственное, мы обсуждаем сроки реструктуризации штрафа — если все штрафы одновременно выплачивать, ряд застройщиков выплатят штраф, но не смогут достроить жильё. Найти этот баланс — наша задача.»
— Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ, декабрь 2025
Перевожу на язык бизнеса: Застройщикам дадут отсрочку по выплате штрафов (платить в 2027 вместо 2026), но платить придётся. А это десятки миллиардов рублей. Только у застройщика «Самолёт» (по экспертным оценкам) долг по неустойкам — 8-10 млрд₽. И это один девелопер из топ-20.
Почему это критично: математика банкротства
Пример расчёта штрафа:
- Квартира: 20 млн₽
- Просрочка: 3 месяца (90 дней)
- Ключевая ставка ЦБ: 21% (на декабрь 2025)
- Формула неустойки: 20 млн₽ × (1/150) × 21% × 90 дней = ~1,008 млн₽
Теперь умножьте на масштаб: Типичный ЖК комфорт-класса — 1000 квартир. Если застройщик нарушил срок на 3 месяца по всему проекту, неустойка = 1 млрд рублей. За один проект. У крупных девелоперов — десятки проектов.
Откуда брать деньги? Из прибыли. Но прибыли сейчас нет — продажи падают (нет дешёвой ипотеки), цены поднимать нельзя (покупатели не потянут), банк не даст кредит на штрафы (слишком рискованно). Тупик.
Источник: расчёты на основе ст.6 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», ключевая ставка ЦБ 21% (декабрь 2025), экспертная оценка Виктора Зубика
Кто из застройщиков обанкротится в 2026: чек-лист красных флагов
Не все девелоперы одинаково уязвимы.
Крупные игроки типа «Метроном», «ДонСтрой», «Эталон» (проекты «Шагал», «Люблинский парк») справятся — у них продажи 100-300 квартир/месяц, банки-партнёры готовы давать кредиты, есть финансовая подушка. Но. В сегменте комфорт-класс (где средняя цена однушки 20-30 млн₽) ситуация критическая.
Чек-лист: 7 признаков проблемного застройщика
1. Низкий темп продаж — 5-10 сделок/месяц при плане 20+. Значит, эскроу-счёт наполняется медленно, денег на стройку не хватает, сроки сдачи будут нарушены.
2. Огромные долги по неустойкам — проверьте, нарушал ли застройщик сроки в 2023-2024 (до моратория). Если да — у него уже висят десятки/сотни миллионов рублей долгов.
3. Зависимость от семейной ипотеки — если 80-90% продаж идёт по льготным программам (семейная, IT-ипотека), это плохой признак. С 1 февраля 2026 семейная ипотека станет адресной (ужесточат условия) — продажи упадут.
4. Проблемы с получением РНС (разрешения на строительство) — застройщик объявляет пресейл, обещает «вот-вот получим РНС», но месяцами не получает. Вы вносите бронь, ждёте — а РНС не выдают. Потом вам возвращают деньги, но выгодный лот уже улетел.
5. Большие объёмы проектов без финансирования — застройщик строит 5-10 домов одновременно, но эскроу-счета наполняются плохо. Риск: не хватит денег на завершение всех объектов.
6. Агрессивная рассрочка — «купи квартиру за 10% первоначального взноса, плати 20 тыс₽/месяц». Это красный флаг. Застройщик искусственно гонит статистику продаж, но реально эскроу-счёт не наполняется (рассрочка растягивается на годы).
7. Новые ТЭПы не соблюдены — с 2026 в Москве меняются техн-экономические показатели (нельзя строить свечки 33 этажа, минимум студии 27 кв.м вместо 19-20). Застройщик, который нарушает ТЭПы, получает штрафы от города + задержки с РНС.
Вы спросите: а как проверить конкретного застройщика? Идите на сайт Росреестра → раздел «Долевое строительство» → найдите проект → смотрите наполнение эскроу-счёта (должно быть минимум 40-50% от сметы). Если меньше — риск просрочки высокий.
«Честно говоря, я не ожидала, что правительство так резко закончит мораторий. По моим оценкам (веду сопровождение 47 кейсов дольщиков), каждый третий застройщик комфорт-класса в Москве и МО находится в красной зоне. Совет: Если ваш застройщик нарушил сроки в 2025 — подавайте иск сейчас, до банкротства. После банкротства взыскать деньги в разы сложнее.»
— Оксана Присяжная, управляющий партнёр «Присяжная и Партнёры»
Источник: аналитика Виктора Зубика (канал «Смартинг про недвижимость»), данные Росреестра по эскроу-счетам, экспертная оценка WAYLEX
Что делать дольщикам: три сценария защиты
Сценарий 1: Застройщик уже нарушил срок в 2025
Подавайте иск на взыскание неустойки прямо сейчас (до банкротства). Срок исковой давности — 3 года с момента нарушения. После банкротства вы станете обычным кредитором, ждать выплат придётся годами (если вообще получите).
Порядок действий:
- Рассчитайте неустойку по формуле: (стоимость квартиры) × (1/150) × (ключевая ставка ЦБ) × (дни просрочки)
- Направьте претензию застройщику (обязательно заказным письмом с уведомлением)
- Если не ответили в 10 дней — подавайте иск в суд по месту нахождения застройщика
- Приложите ДДУ, платёжки, акт приёма-передачи (или его отсутствие), расчёт неустойки
Важно: Суд может снизить неустойку по ст.333 ГК РФ (если сочтёт её завышенной), но практика показывает — снижают максимум на 30-50%. Вы всё равно получите значительную сумму.
Сценарий 2: Покупаете квартиру сейчас (конец 2025)
Проверьте застройщика по чек-листу выше. Если видите 3+ красных флага — откажитесь от сделки или требуйте скидку 10-15% (компенсация за риск).
Сценарий 3: Застройщик обанкротился
Вступайте в реестр кредиторов (первая очередь — дольщики). Следите за процедурой банкротства, участвуйте в собраниях кредиторов. Но. Реально деньги получите через 3-5 лет (если вообще получите — если актива не хватит на всех кредиторов).
Источник: практика защиты прав дольщиков WAYLEX, судебная статистика по взысканию неустоек за 2023-2025, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»
Часто задаваемые вопросы
1. До какого срока действовал мораторий на штрафы застройщикам?
С марта 2024 по 31 декабря 2025. С 1 января 2026 мораторий не продлевают — все штрафы за нарушение сроков восстанавливаются.
2. Сколько застройщик должен заплатить за просрочку 6 месяцев?
Зависит от стоимости квартиры и ключевой ставки. Пример: квартира 20 млн₽, просрочка 180 дней, ставка 21% → неустойка около 2 млн₽. Формула: (стоимость) × (1/150) × (ставка) × (дни).
3. Можно ли взыскать неустойку, если застройщик обанкротился?
Да, но сложнее. Дольщики — кредиторы первой очереди, но выплаты идут годами (3-5 лет). Совет: Подавайте иск до банкротства.
4. Какие застройщики в зоне риска банкротства?
Девелоперы комфорт-класса с низким темпом продаж (5-10 сделок/месяц), зависимостью от семейной ипотеки (80-90% продаж), огромными долгами по неустойкам 2023-2024.
5. Что такое новые ТЭПы и как они влияют на застройщиков?
ТЭПы (технико-экономические показатели) — требования к проектам (высотность, площадь студий, архитектура). С 2026 в Москве упраздняют Москомархитектуру, правила ужесточаются. Нарушение ТЭПов = штрафы + задержки РНС.
📞 Застройщик нарушил сроки? Поможем взыскать неустойку
Знаете, что самое обидное? Терять деньги не из-за кризиса рынка, а из-за того, что не подали иск вовремя. После банкротства застройщика взыскать неустойку в 10 раз сложнее.
✅ Что делаем:
- Бесплатный расчёт неустойки (15 минут) — покажем, сколько вам должен застройщик
- Претензия + иск под ключ — ведём дело от подачи до исполнения решения суда
- Без предоплаты — оплата только после получения денег от застройщика
*Средний срок взыскания: 3-6 месяцев. Успешность: 97% дел.
Контакты:
📧 info@nowthis.ru |
📱 @oprisyazhnaya |
☎️ +7 (968) 958-28-10
Выводы
Короче говоря: Мораторий на штрафы застройщикам закончился. С 2026 девелоперы будут платить неустойки за каждый день просрочки — как новые, так и старые (2023-2024). 19% проектов сейчас сдаются с нарушением сроков, под ударом 132 тысячи дольщиков. Эксперты прогнозируют волну банкротств в сегменте комфорт-класса.
Что делать? Если застройщик уже нарушил срок — подавайте иск сейчас (до банкротства). Если покупаете квартиру — проверьте девелопера по чек-листу (темп продаж, долги, РНС, ТЭПы). Если видите 3+ красных флага — откажитесь от сделки.
И последнее. Рынок недвижимости не рухнет — просто очистится от слабых игроков. Крупные банки-девелоперы выкупят проблемные активы, достроят дома, но цены не упадут (монополизация рынка). Выживут те, кто выбрал качественный актив у надёжного застройщика. Остальные рискуют потерять и время, и деньги.
Больше материалов про защиту прав дольщиков — в разделе «Права дольщиков». Вопросы — info@nowthis.ru.
